На главную советов по строительству >>> Юридическая регистрация права собственности >>> Право собственности

Право собственности

Предлагаем Вашему вниманию разъяснение с точки зрения законодательства практической ситуации, при которой имущество должника может бесспорно перейти в собственность кредитора, требования которого обеспечены договором залога этого имущества.

При написании настоящей статьи мы исходили из того, что:

1.Залоговым имуществом является недвижимое имущество.

2.Тре бования кредитора обеспечиваются ипотекой.

3.Основное обязательство должника возникает из договоров займа, кредита, купли-продажи, лизинга (далее также названы как основной договор) и других оснований, обеспеченных ипотекой.

1. Риски ипотечного договора в части удовлетворения требований кредитора

Условия действительности ипотечного договора

Прежде всего, ипотекой является отдельный вид залога недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. Ипотека возникает на основании нотариально заверенного ипотечного договора и подлежит государственной регистрации в Государственном реестре ипотек, которую осуществляет нотариус по заявлению ипотекодержателя. Если государственную регистрацию не совершено, договор все равно является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку имущество.

Согласно ст.33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки, которое может быть совершено: 1) на основании решения суда, 2) исполнительной надписи нотариуса, 3) согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Наибольший интерес в этой связи представляет указанный договор, поскольку предусматривает возможность бесспорного перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю.

Положения ипотечного договора, которые следует читать особо внимательно

Статья 35 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что в случае нарушения должником основного обязательства иили ипотечного договора предмет ипотеки может бесспорно перейти в собственность ипотекодержателя на основании оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя либо отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также выступает упомянутая оговорка. Наличие такой нормы закона делает данную часть ипотечного договора наиболее опасной для заемщика, поэтому необходимо выяснить все риски, которые она несет.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядку согласно статьи 37 этого Закона;

право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки какому-либо лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

В тексте стандартного ипотечного договора указанная оговорка может излагаться в следующих формулировках:

„6.5.1.У відповідності до статті 36 Закону України „Про іпотеку” цей договір є договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, на підставі якого Іпотекодержатель на власний розсуд може:

- згідно статті 37 Закону України „Про іпотеку” набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов”язань Іпотекодавця за Кредитним договором.

В цьому випадку цей Договір (застереження п.6.5.1) є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є Предметом Іпотеки.

- згідно ст.38 Закону України „Про іпотеку” продати Предмет Іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу Предмета Іпотеки може бути встановлена за вибором Іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості Предмета Іпотеки, визначеної в п.1.3 цього Договору або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб”єктом оціночної діяльності.

Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було Предметом Іпотеки”.

2.Переход права собственности на имущество, переданное в ипотеку по ипотечному договору

Условия применения оговорки (договора) об удовлетворении требований ипотекодержателя

1. Согласно части первой ст.35 Закона Украины «Об ипотеке» в случае нарушения основного обязательства иили условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не менее 30 дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель имеет право начать обращение взыскания на предмет ипотеки.

Наша рекомендация:

1. В тексте основного обязательства отдельным разделом определить случаи, которые будут рассматриваться сторонами как «Случаи нарушения обязательств, за которые наступает ответственность согласно пункта Z ипотечного договора оговорки (договора) об удовлетворении требований ипотекодержателя.

2. В тексте ипотечного договора оговаривать, какой способ, при котором письменное требование ипотекодержателя будет считаться доставленным должнику. Вручение на руки уполномоченному представителю должника под расписку или отправка по почте письмом с обратным уведомлением, или доставка курьерской службой, или по факсу – в практике применяются многие из этих способов.

Инициирование процедур взыскания, предусмотренных оговоркой (договором) об удовлетворении требований ипотекодержателя

Согласно ст.37 Закона Украины «Об ипотеке», договор (или оговорка) об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.

Пункт 1 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, являющегося дополнением к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины №75 от 07.02.2002г., включает договора, согласно которых в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Согласно п.1.3 Временного положения о порядке регистрации, государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество совершают предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ) в пределах определенных административно-территориальных единиц.

Однако БТИ может принять решение об отказе в регистрации права собственности на основании указанного договора (оговорки), исходя из следующих формальных оснований:
из Перечня правоустанавливающих документов Временного положения о порядке регистрации договор ипотеки был исключен, а договор об удовлетворении требований ипотекодержателя должен предусматривать переход права собственности, а не возможность перехода по усмотрению ипотекодержателя;
у БТИ нет законных полномочий удостовериться в бесспорности требований ипотекодержателя и действительности неисполнения должником своих обязательств, то есть наличия оснований, которые бы обязывали совершить государственную регистрацию. Такая возможность есть у нотариуса, но он не может совершить исполнительную надпись, которая бы обязывала БТИ совершить регистрацию. Нотариус в порядке п.282 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 205 от 03.03.2004г. совершает исполнительную надпись «Взыскать задолженность или имущество». В данном случае задолженность либо имущество не взыскивается.

В связи с этим возможно обжалование в суде решения БТИ об отказе в регистрации недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки, согласно части второй ст.37 Закона Украины «Об ипотеке».

Следует отметить, что согласно части третьей ст.37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90% стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Наша рекомендация. Договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные до нарушения должником своих обязательств предусматривают возможность перехода права собственности на предмет ипотеки при наступлении определенных обстоятельств. А отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные по истечению срока, предоставленного должнику для устранения нарушений, будет содержать указание на обстоятельства нарушения должником своих обязательств, которые стали основанием для заключения настоящего договора, и предусматривать переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, что будет соответствовать ст.37 Закона Украины «Об ипотеке» и требованиям п.1 Перечня правоустанавлявающих документов Временного положения о регистрации.

В противном случае регистрация права собственности усматривается оспариваемой, о чем уже упоминалось выше.

Момент возникновения у ипотекодержателя права собственности на имущество, переданное в ипотеку

Согласно ч.4 ст.334 ГК Украины если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, ипотекодержатель приобретет все полномочия собственника имущества, переданного в ипотеку, с момента государственной регистрации права собственности на него в БТИ в порядке согласно Временного положения №75 от 07.02.2002г.

Примечание. Ипотекодержатель, если таковым является финансовое учреждение, не станет регистрировать на свое имя предмет ипотеки из соображений налогообложения, что подтверждается фактически отсутствием на практике таких операций.

4.Право ипотекодержателя продать предмет ипотеки

Более вероятным для кредитора является вариант продажи предмета ипотеки. Часть третья ст.36 Закона Украины «Об ипотеке» устанавливает, что ипотекодержатель имеет право в силу договора об удовлетворении требований ипотекодержателя продать предмет ипотеки от своего имени какому-либо лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст.38 Закона. Однако статья 38 Закона не определяет порядок подтверждения полномочий на продажу ипотекодержателя. Также не говорится и о предварительной регистрации прав собственности импотекодержателем на имущество, переданное в ипотеку.

В связи с этим можно предположить, что договор (оговорка) об удовлетворении требований может являться доверенностью на продажу предмета ипотеки и на основании ее совершить сделку купли-продажи.

Также, полномочия испотекодержателя можно теоретически обосновать положениями ст.658 Гражданского кодекса Украины, согласно которой право продажи имущества принадлежит его собственнику, за исключением случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом. Если продавец имущества не является его собственником, покупатель приобретает право собственности только в том случае, если собственник не имеет права требовать его возврата. Согласно ст.387 ГК Украины собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладела ним.

Однако, кажется сомнительным, что нотариус заверит сделку купли-продажи. Правоспособность ипотекодержателя изначально оспариваема, что может иметь последствием признание сделки недействительной.

Вывод

1.Законодательно установлена норма, которая предусматривает возможность бесспорного перехода имущества должника в собственность кредитора (статья 36 Закона Украины «Об ипотеке»).

2.Взыскание имущества должника на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса путем публичных торгов не является обязательным, что имело место ранее, до вступления в силу Закона Украины «Об ипотеке» в июне 2003 года.

3.Принимая во внимание все указанное выше, очевидна невыполнимость положений договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенного до нарушения должником своих обязательств. Это обуславливается несоответствием статей 36, 37, 38 Закона Украины «Об ипотеке» нормам законодательства о порядке приобретения права собственности. Поэтому как нам кажется, по состоянию на сегодня указанная оговорка (договор) преследует цель именно запугать должника и заставить его поверить в то, что без его на то согласия во внесудебном порядке можно лишить его собственности.
источник:http://www.ank.odessa.ua/

Уважаемый посетитель вы вошли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Просмотрено: 19125 раз

автор: proxima1 17 апреля 2009

Напечатать

Комментарии (195)

Написал: (23 августа 2019 09:38)

	A few months amainks.fn ama inks "We ae doing the best we can to seve thosemtes whohave absotey no othe way to get into San Fancisco," saidBART spokeswoman Lna Saave. "We eget that this wokstoppage affects not ony o cstomes bt the est of theegion as we."

Написал: (3 октября 2019 16:28)

	I'd ike to appy fo this job xhamst.in.net xhamste stoies Hassebeck wi join Steve Doocy and Bian Kimeade on the Fox News moning show in mid-Septembe, Fox News Channe annonced, as cent Fox & Fiends co-host Getchen Cason moves to an anchoing position on he own one-ho daytime show. xhamstex.in.net x-hamste Rokita, a second-tem congessman who boasts that his 2010bdget as Indiana Secetay of State was at 1987 eves, saidthe Obamacae defnding vote was "a easonabe efection ofwhat my constitents wanted of me." 4tbe.in.net 4tbe Looks ike o expansion of domestic engey podction is having qite the positive effect. Im gad that o enegy esoces can be pt to good se. I fy expect the US to be a net oi expote befoe too ong. yvttbe.fn yvt tbe mobie Loay Safi,, a senio Syian ebe, tod the Associated Pess the awad wi divet the wod's attention fom "the ea case of the wa," Syian dictato Basha Assad's miitay campaign to csh an pising that seeks democatic efoms. Moe than 100,000 peope have been kied in the moe than two-yea-ong campaign. xnxx-nxxn.in.net videos xnxx WASHINGTON, Oct 1 (Retes) - Unde pesse not to sqeezeIan too had, the U.S. Senate is nikey to impose a feshond of sanctions on the Isamic Repbic nti afte Tehanhods ncea taks with wod powes ate this month,awmakes and congessiona aides said.

Написал: (27 октября 2019 11:26)

	Thee yeas ndevista.in.net ndevista With Netheands scientist Mak PostГўВЂВ™s $331,400 ceation ГўВЂВ” a podct of stem ces havested and ctivated into synthetic meat ГўВЂВ” giddy envionmentaists the Westen (ead: weathy) wod ove ae imagining a fte when we no onge aise and btche cows fo thei deiciosy tende and potein-packed meat. voyeweb.in.net voyeweb Lead atho of the ambitios poject, Aex Schege, opeating within the Depatment of Psychoogica and Bain Sciences expains how these facties distingish hmans fom othe species, who often opeate ot of instinct and necessity: xnxx-xxn.in.net xnnn Fo a women's To de Fance to take pace, those femae cycists taking pat wi need to know that has been a big enogh shift in the spot within the fo-yea inteim peiod to be abe to hod a sccessf ace. xxx-xxxxxxx.in.net xxx pono Spenad noted that becase owe-eve staff shode consideabe esponsibiity in nsing homes, a sticty hieachica appoach can be dangeos. Unde TeamSTEPPS, a nse's aide who notices a apse in cae, fo exampe, wod be diected to epot that pobem p the chain, nde a "two-chaenge e" that encoages wokes to voice a concen at east twice, to make se it is acknowedged. Empoyees aso ae empoweed to "stop the ine" of cae if they see a safety beach. vpon.in.net vq pon Caifonia-based Zynga's tajectoy demonstates the fate ofmany othes in the indsty. In 2009 it deveoped socia gameFamVie - a hge hit in which payes havested cops andaised ivestock - bt is now stgging to make money fom itbecase it is sti based on Facebook as payes migate indoves to mobie. Zynga's stock pice has smped 65 pecentsince a high-pofie $1 biion IPO two yeas ago and it is nowsashing staff nmbes whie cosing offices.

Написал: (29 октября 2019 11:29)

	Do yo know what extension he's on? panetszy.fnsitemaps2.htm xhamste On Monday, NASCAR penaized Michae Watip Racing (MWR) fo manipating the finish of Satday's ace at Richmond, and the est gives Newman a spot in the Chase fo the Cp that begins with Snday's ace at Chicago. xhamste-ive.in.netsitemaps4.htm xnxx Upon the anch of the sevice in Astaia in Jy, Googe Pay Msic's podct manage Pa Joyce said: "With today's anch, Googe Pay moves one step cose to yo timate digita entetainment destination, whee yo can find, enjoy and shae yo favoite apps, games, books, movies, magazines and msic on yo Andoid phone o tabet." xnxxxnxxpon.in.netsitemaps1.htm xvideos "Mave's indcement, ight to spevise, execise of that ight, and ceative contibtion with espect to Kiby's wok ding the eevant time peiod is moe than enogh to estabish that the woks wee ceated at Mave's instance," U.S. Cicit Jdge Robet Sack wote. xnxx-xnx.in.netsitemaps3.htm beeg Itspetey acceptabe and heathy fo the baby if yo keep doing what yo body is sed to, she said. Life is dangeos, bt Im not going to stop iving it. xvideos-x.in.netsitemaps2.htm xxx Kempne, who came fom Gemany in 1934, an the Rice Diet fom Dke Univesity's medica cente fo yeas befoe it moved off camps. It was among the fist weight oss cinics in the conty whee patients wod go to one ocation fo medica spevision, eating and execise coaching, and gathe fo thei meas.

Написал: (4 ноября 2019 12:29)

	Is it convenient to tak at the moment? stx.in.net st momo Among escaped teoists fom Medan is Fadi Sadama, 28, who was seving an 11-yea sentence fo his invovement in a bank obbey and attack on the poice station that kied thee offices in 2010 in Noth Smata. evita-copon.in.net evita onine IHG, which has said it beieved its pevios aangementsdid not beachpetition aws, on Fiday said it had wokedcosey with the OFT to agee the newmitments, which aedesigned to bing an end to the investigation withot finding itinfinged anypetition es o the imposition of any fine. beeg.in.net beeg movies Mahota sffeed a caee-theatening eft eye injy when stck by a pck in Mach 2011. He ebonded to pay 78 ega season games in the 2011-12 season and in the payoffs. Bt this past season, Mahota was paced on injed eseve afte jst nine games by Vancove GM Mike Giis, who cited tying to peseve Mahota's ong-tem heath. pontex.in.net pontex. A these sketch ideas wi show p, he pedicted. I be ike, We, can I make this sketch idea ast 90 mintes and tn it into a movie?! Pobaby not. byevitaonine.in.net evita 20mg Stockton fied fo bankptcy ast yea afte its city conci concded it cod not accept fthe pbic safety cts. With neay 300,000 esidents, Stockton was the biggest U.S. city to have fied fo bankptcy nti Detoit fied ast month. Stockton's case is testing whethe bondhodes and bond inses wi be foced to swaow osses whie the city eaves pensions fo its wokes and etiees intact.

Написал: (9 января 2020 16:55)

	Unti Agst boobs.pet big back boobs Mateo and othe HAA officias have said that Rodigez and his ega team ae not paying them to oganize the daiy aies otside MLB headqates. Mateo tod The News eaie this month that ГўВЂВњdonosГўВЂВќ have paid fo the pizzas and T-shits that have been distibted to potestes. He decined to identify those donos, howeve, caiming that they wish to emain anonymos.

Написал: (19 января 2020 18:39)

	Which yea ae yo in? vadenafi.in.net geneic evita Citics aged that Obama had done too itte, too ate and that his administation has epeatedy sent mixed messages - among them its faie to band Msi's oste a miitay cop - theeby eoding its abiity to infence events.

Написал: (31 марта 2020 23:23)

	An estate agents fitto.fnjapanxnxnxx 20019xxxhd The Goden Aches wi fist appea in Ho Chi Minh City ineay 2014 and ate in the capita Hanoi, bt the expansionwi be "step by step", said Ngyen, who woked at McDonad's inthe United States as a teenage and again this yea at aSingapoe otet.

Написал: (1 апреля 2020 23:31)

	Ae yo a stdent? fitto.fntegsex hypone The foot-sodies of the main insgent gops - a-Qaeda affiiates, the Baathist die-had Naqshabandi movement, ps the Ianian-backed Shia miitants fom Asaib Ah a-Haqq o Kataib Hezboah - ae mosty "pofessiona insgents".

Написал: (5 апреля 2020 23:57)

	Lost cedit cad xxxnx.fnnhentai-mai-shiani pomhb ROME, Sept 27 (Retes) - Itaian Pime Ministe EnicoLetta faied to sece backing fo a vita package of fiscameases on Fiday as divisions with cente-ight patnes inhis fagie coaition took the govenment to the bink ofcoapse.

Вернуться назад << 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 [16] 17 18 19 20 >> Следующая страница

Добавление комментария

Ваше Имя:
Ваш E-Mail:

Смайлики:

Закрыть всё