Право собственности

Предлагаем Вашему вниманию разъяснение с точки зрения законодательства практической ситуации, при которой имущество должника может бесспорно перейти в собственность кредитора, требования которого обеспечены договором залога этого имущества.
При написании настоящей статьи мы исходили из того, что:

1.Залоговым имуществом является недвижимое имущество.

2.Тре бования кредитора обеспечиваются ипотекой.

3.Основное обязательство должника возникает из договоров займа, кредита, купли-продажи, лизинга (далее также названы как основной договор) и других оснований, обеспеченных ипотекой.



1. Риски ипотечного договора в части удовлетворения требований кредитора



Условия действительности ипотечного договора



Прежде всего, ипотекой является отдельный вид залога недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. Ипотека возникает на основании нотариально заверенного ипотечного договора и подлежит государственной регистрации в Государственном реестре ипотек, которую осуществляет нотариус по заявлению ипотекодержателя. Если государственную регистрацию не совершено, договор все равно является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку имущество.



Согласно ст.33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки, которое может быть совершено: 1) на основании решения суда, 2) исполнительной надписи нотариуса, 3) согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Наибольший интерес в этой связи представляет указанный договор, поскольку предусматривает возможность бесспорного перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю.



Положения ипотечного договора, которые следует читать особо внимательно



Статья 35 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что в случае нарушения должником основного обязательства иили ипотечного договора предмет ипотеки может бесспорно перейти в собственность ипотекодержателя на основании оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя либо отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также выступает упомянутая оговорка. Наличие такой нормы закона делает данную часть ипотечного договора наиболее опасной для заемщика, поэтому необходимо выяснить все риски, которые она несет.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядку согласно статьи 37 этого Закона;

право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки какому-либо лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

В тексте стандартного ипотечного договора указанная оговорка может излагаться в следующих формулировках:



„6.5.1.У відповідності до статті 36 Закону України „Про іпотеку” цей договір є договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, на підставі якого Іпотекодержатель на власний розсуд може:

- згідно статті 37 Закону України „Про іпотеку” набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов”язань Іпотекодавця за Кредитним договором.

В цьому випадку цей Договір (застереження п.6.5.1) є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є Предметом Іпотеки.

- згідно ст.38 Закону України „Про іпотеку” продати Предмет Іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу Предмета Іпотеки може бути встановлена за вибором Іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості Предмета Іпотеки, визначеної в п.1.3 цього Договору або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб”єктом оціночної діяльності.

Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було Предметом Іпотеки”.

2.Переход права собственности на имущество, переданное в ипотеку по ипотечному договору

Условия применения оговорки (договора) об удовлетворении требований ипотекодержателя

1. Согласно части первой ст.35 Закона Украины «Об ипотеке» в случае нарушения основного обязательства иили условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не менее 30 дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель имеет право начать обращение взыскания на предмет ипотеки.

Наша рекомендация:

1. В тексте основного обязательства отдельным разделом определить случаи, которые будут рассматриваться сторонами как «Случаи нарушения обязательств, за которые наступает ответственность согласно пункта Z ипотечного договора оговорки (договора) об удовлетворении требований ипотекодержателя.

2. В тексте ипотечного договора оговаривать, какой способ, при котором письменное требование ипотекодержателя будет считаться доставленным должнику. Вручение на руки уполномоченному представителю должника под расписку или отправка по почте письмом с обратным уведомлением, или доставка курьерской службой, или по факсу – в практике применяются многие из этих способов.

Инициирование процедур взыскания, предусмотренных оговоркой (договором) об удовлетворении требований ипотекодержателя

Согласно ст.37 Закона Украины «Об ипотеке», договор (или оговорка) об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.

Пункт 1 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, являющегося дополнением к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины №75 от 07.02.2002г., включает договора, согласно которых в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Согласно п.1.3 Временного положения о порядке регистрации, государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество совершают предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ) в пределах определенных административно-территориальных единиц.

Однако БТИ может принять решение об отказе в регистрации права собственности на основании указанного договора (оговорки), исходя из следующих формальных оснований:
из Перечня правоустанавливающих документов Временного положения о порядке регистрации договор ипотеки был исключен, а договор об удовлетворении требований ипотекодержателя должен предусматривать переход права собственности, а не возможность перехода по усмотрению ипотекодержателя;
у БТИ нет законных полномочий удостовериться в бесспорности требований ипотекодержателя и действительности неисполнения должником своих обязательств, то есть наличия оснований, которые бы обязывали совершить государственную регистрацию. Такая возможность есть у нотариуса, но он не может совершить исполнительную надпись, которая бы обязывала БТИ совершить регистрацию. Нотариус в порядке п.282 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 205 от 03.03.2004г. совершает исполнительную надпись «Взыскать задолженность или имущество». В данном случае задолженность либо имущество не взыскивается.

В связи с этим возможно обжалование в суде решения БТИ об отказе в регистрации недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки, согласно части второй ст.37 Закона Украины «Об ипотеке».

Следует отметить, что согласно части третьей ст.37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90% стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Наша рекомендация. Договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные до нарушения должником своих обязательств предусматривают возможность перехода права собственности на предмет ипотеки при наступлении определенных обстоятельств. А отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные по истечению срока, предоставленного должнику для устранения нарушений, будет содержать указание на обстоятельства нарушения должником своих обязательств, которые стали основанием для заключения настоящего договора, и предусматривать переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, что будет соответствовать ст.37 Закона Украины «Об ипотеке» и требованиям п.1 Перечня правоустанавлявающих документов Временного положения о регистрации.

В противном случае регистрация права собственности усматривается оспариваемой, о чем уже упоминалось выше.

Момент возникновения у ипотекодержателя права собственности на имущество, переданное в ипотеку

Согласно ч.4 ст.334 ГК Украины если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, ипотекодержатель приобретет все полномочия собственника имущества, переданного в ипотеку, с момента государственной регистрации права собственности на него в БТИ в порядке согласно Временного положения №75 от 07.02.2002г.

Примечание. Ипотекодержатель, если таковым является финансовое учреждение, не станет регистрировать на свое имя предмет ипотеки из соображений налогообложения, что подтверждается фактически отсутствием на практике таких операций.

4.Право ипотекодержателя продать предмет ипотеки

Более вероятным для кредитора является вариант продажи предмета ипотеки. Часть третья ст.36 Закона Украины «Об ипотеке» устанавливает, что ипотекодержатель имеет право в силу договора об удовлетворении требований ипотекодержателя продать предмет ипотеки от своего имени какому-либо лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст.38 Закона. Однако статья 38 Закона не определяет порядок подтверждения полномочий на продажу ипотекодержателя. Также не говорится и о предварительной регистрации прав собственности импотекодержателем на имущество, переданное в ипотеку.

В связи с этим можно предположить, что договор (оговорка) об удовлетворении требований может являться доверенностью на продажу предмета ипотеки и на основании ее совершить сделку купли-продажи.

Также, полномочия испотекодержателя можно теоретически обосновать положениями ст.658 Гражданского кодекса Украины, согласно которой право продажи имущества принадлежит его собственнику, за исключением случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом. Если продавец имущества не является его собственником, покупатель приобретает право собственности только в том случае, если собственник не имеет права требовать его возврата. Согласно ст.387 ГК Украины собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладела ним.

Однако, кажется сомнительным, что нотариус заверит сделку купли-продажи. Правоспособность ипотекодержателя изначально оспариваема, что может иметь последствием признание сделки недействительной.

Вывод

1.Законодательно установлена норма, которая предусматривает возможность бесспорного перехода имущества должника в собственность кредитора (статья 36 Закона Украины «Об ипотеке»).

2.Взыскание имущества должника на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса путем публичных торгов не является обязательным, что имело место ранее, до вступления в силу Закона Украины «Об ипотеке» в июне 2003 года.

3.Принимая во внимание все указанное выше, очевидна невыполнимость положений договора (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенного до нарушения должником своих обязательств. Это обуславливается несоответствием статей 36, 37, 38 Закона Украины «Об ипотеке» нормам законодательства о порядке приобретения права собственности. Поэтому как нам кажется, по состоянию на сегодня указанная оговорка (договор) преследует цель именно запугать должника и заставить его поверить в то, что без его на то согласия во внесудебном порядке можно лишить его собственности.
источник:http://www.ank.odessa.ua/