Право собственности на объекты недвижимого имущества

Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Только при четком юридическом механизме в полной мере можно реализовывать свои имущественные права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности.

Наверное, каждому юридическому или физическому лицу когда-нибудь приходилось сталкиваться с таким, на первый взгляд, несложным, но на самом деле непростым процессом, как государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, по результатам которой покупатель становится его собственником.


Что такое недвижимое имущество и регистрация права собственности на него, как все происходит, какие вопросы возникают при регистрации самого права?


Итак, в соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. То есть к недвижимому имуществу можно отнести как объекты завершенного строительства, так и незавершенные объекты, но фактически связанные с землей фундаментом. Их перемещение невозможно без его обесценивания и изменения назначения (незавершенное строительство).


Согласно части 2 статьи 182 ГК, право собственности, а также иные имущественные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Следовательно, изменение любых имущественных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. При этом порядок регистрации прав устанавливается в соответствии с частью 4 статьи 182 ГК.


В настоящее время регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года. То есть временное положение служит тем нормативным актом, который регулирует порядок и механизм регистрации права собственности на недвижимое имущество.


Указанным временным положением урегулирован порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, строительство которых завершено и которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию. Но, к сожалению, данным временным положением в существующей в настоящее время редакции не урегулирован порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.


Рассмотрим следующую ситуацию. В ходе малой приватизации приватизировались также объекты незавершенного строительства (в соответствии с частью 1 статьи 181 ГК также являются недвижимыми вещами, недвижимостью). Правовое регулирование этих правоотношений осуществляется согласно Закону Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» (Закон) от 14 сентября 2000 года.


Приобретение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи имущества. Для передачи приобретенного объекта от продавца покупателю необходимо составить соответствующий акт. Согласно статье 12 упомянутого Закона, право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.


Казалось бы, никаких вопросов о возникновении права собственности на приобретенный объект нет, в соответствии со статьей 182 ГК Украины это право необходимо зарегистрировать в порядке, установленном законом.


Однако, как следует из содержания подпункта 1.6 Временного положения, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке.


Следовательно, порядок регистрации права собственности на незавершенное строительство практически отсутствует и покупатель лишен возможности каким-либо образом зарегистрировать свое право собственности, хотя подобная обязанность возложена на него ГК.


Итак, покупатель объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, после подписания акта приема-передачи, согласно статье 12, Закона становится собственником приобретенного недвижимого имущества, однако собственником, который зарегистрировать свое право не может. Одним из существенных условий договора купли-продажи при приватизации объекта незавершенного строительства является завершение строительства объекта приватизации в оговоренные договором сроки. При этом необходимо отметить, что невыполнение покупателем этих условий является основанием для расторжения договора.


После заключения договора купли-продажи покупателю необходимо завершить строительство, и если он сам не является строительной организацией, то самостоятельно должен привлечь подрядчика для проведения строительных работ и сдачи объекта собственнику после завершения строительства.


Для этого между субъектами указанных правоотношений заключается соответствующий договор строительного подряда (§3 главы 61 ГК), в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства становится заказчиком соответствующих работ, а лицо, выполняющее соответствующие работы, становится подрядчиком.


Казалось бы, никаких сложностей при реализации права собственника здесь нет. Покупатель добросовестно выполняет обязанности, принятые на себя по договору относительно завершения строительства. Однако в данной ситуации право покупателя как собственника объекта незавершенного строительства находится в большей опасности, чем при регистрации этого права в отсутствие соответствующего механизма. Согласно статье 876 ГК, собственником объекта строительства или результата иных строительных работ до их сдачи заказчику является подрядчик, и вместо права собственности на недвижимое имущество заказчику приходится довольствоваться лишь тем, что в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК до завершения строительства он является собственником материалов, оборудования, использованных в процессе строительства.


Вот и выходит, что покупатель объекта незавершенного строительства, имея незарегистрированное право собственности на приобретенное имущество, на период проведения строительных работ де-юре «теряет» свое право собственника на недвижимое имущество, которое, между прочим, гарантировано Конституцией Украины.


Возникает самый главный вопрос: «Кто же собственник объекта недвижимого имущества, приобретенного в ходе приватизации?» И каким образом законодатель сможет обеспечить защиту одного из самых главных имущественных прав — права собственности на такое недвижимое имущество, как объект незавершенного строительства?


Может быть, указанный пробел будет восполнен принятием закона, регулирующего порядок государственной регистрации прав на недвижимость. Однако в настоящее время этот вопрос остается открытым, как и множество иных вопросов, возникших с принятием новых кодексов, впрочем, существовавших и до их принятия.