Юридическая подготовка к строительству

Киевляне и жители больших городов страны, пресытившись урбанистическими пейзажами, перебираются на ПМЖ в тихий пригород. Куплен участок. Кажется, можно строить. А имеется ли на то разрешение?

Это лишь на первый взгляд кажется: есть земля - пришло время строить дом.

Кто-то так и делает. А потом ищет виновных в строительских ошибках. Или тщетно обивает пороги в попытке узаконить дом. Но это не про нас.

Мы поступим разумнее и подготовимся к процессу заранее: приспособим проект к участку, продумаем и рассчитаем расходы, найдем хороших строителей и узаконим строительство. Но на это потребуется время. А чтобы стройку начать весной, мы начнем ее осенью.

Согласно украинскому законодательству, прежде чем начинать новое строительство, необходимо получить соответствующее разрешение.

Выполнение строительных работ без разрешения, а также работу, не указанных в разрешении на строительство, в т. ч. после истечения срока разрешения (без перерегистрации) считается самовольным и влечет за собой, согласно законодательству Украины, ответственность, вплоть до сноса возведенной постройки.

Разрешение на строительство выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля Украины (Госархстройконтроля) или местным органом исполнительной власти.

При выдаче разрешения также регистрируются назначенные заказчиком ответственные лица по строительству, которые отвечают перед ним и законом за выполнение нормативных требований и соответствие проекту.

Разрешение является юридическим документом, удостоверяющим право застройщика и генподрядчика на выполнение строительных работ, а также их финансирование, подключение объекта к инженерным сетям, выдачу ордеров на земляные работы.

Фактически, разрешение на строительство на самом деле, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. И, во-вторых, разрешает застройщику на законных правах выполнять строительные работы.

Разрешения могут выдаваться на выполнение всего комплекса работ или на отдельные виды строительных работ (например, подготовительные работы, земляные, нулевой цикл, прокладка коммуникаций и т. п.), а также на стройку в целом (комплекс зданий и сооружений), или отдельные объекты.

Для получения разрешения на строительство застройщик представляет в орган Госархстройконтроля по месту строительства объекта следующие документы:
заявление установленного образца;
документацию, которой подтверждается право застройщика на землю (как правило, это государственный акт о праве собственности на земельный участок);
решение местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство;
согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация;

Также дополнительно еще могут потребоваться:
приказ генподрядной строительной организации о назначении производителя работ с его подпиской и общий журнал работ;
расписка будущего исполнителя работ (подрядчика).

Хотелось бы подчеркнуть, что при выборе подрядчика следует обратить внимание на наличие у него соответствующей лицензии на этот вид деятельности. Если у бригады этого документа нет, то нет никакой гарантии, что дом построят по всем правилам.
Приказ заказчика о назначении работника технического надзора с подписью.

Есть еще один важный момент, который следует учесть при подготовке документов для получения разрешения на строительство. Если дом планируется строить в два этажа и выше, то застройщик должен обеспечить технический и авторский надзор.

И в орган Госархстройконтроля предоставить также:
приказ проектной организации о назначении авторского надзора с обязательством представителя авторского надзора и соответствующим журналом в двух экземплярах;
копии генерального плана строительства в двух экземплярах, согласованного органом по делам градостроительства и архитектуры, госавтоинспекцией, генподрядчиком, заказчиком, землепользователями соседних земельных участков (если во время строительных работ будет использоваться принадлежащий им участок земли);
копия паспорта фасадов в двух экземплярах, согласованного с местным органом по делам градостроительства и архитектуры.

Необходимая документация направляется застройщиком в инспекцию Госархстройконтроля по месту административно-территориального расположения объекта. Срок рассмотрения документов для застройщика не должен превышать 15 дней, хотя иногда процедура может растянуться и на месяц.

После рассмотрения вышеперечисленных документов соответствующая инстанция принимает решение о даче разрешения на строительство или отказе в нем.

При положительном решении застройщик получает документ, разрешающий выполнение строительных работ с указанием срока его действия, основных этапов работ, наименованием генподрядчика и т.п.

В случае отказа застройщику направляется письменный ответ с указанием причины такого решения. В этом случае застройщик устраняет указанные причины и вновь отправляет документы для получения разрешения на строительство. При повторном обращении застройщика соответствующая инстанция рассматривает вопрос о даче разрешения в течение 10 дней с момента предоставления документов.

Может случиться, что заказчик не единожды обивает пороги инстанций, а желаемого документа - разрешения на строительство не может получить. Причины могут быть разные.

Но если застройщику кажется, что действия должностных лиц неправомерны, он может обжаловать их в судебных органах в установленном порядке. Если предположения застройщика подтвердятся, должностные лица могут быть даже привлечены к ответственности в порядке, установленном действующим законодательством Украины.

Разрешение на строительство вступает в действие со дня его регистрации. Документ этот обычно оформляется в двух экземплярах. Один выдается застройщику. Второй экземпляр хранится в архиве органа, выдавшего разрешение.

Застройщик, получив разрешение и начав выполнение строительных работ на объекте, обязан в течение недели сообщить об этом инспекции гостройконтроля.

Если при получении разрешения на строительство застройщика обязали заключить договор с архитектором для ведения авторского надзора, можно этот вопрос решить с подрядчиком. Дело в том, что во многих строительных компаниях в штате обычно есть архитектор. Это удобно, в особенности, если фирма способна выполнить все виды работ и хорошо себя зарекомендовала на рынке. Правда, многие архитекторы, ведущие авторский надзор, предпочитают быть независимыми от строителей, и заказчику стоит учесть этот факт.

Перед началом строительных работ полезно еще раз уточнить смету, составить график строительства, рассчитать средства и их последовательное поступление. Финансирование должно обеспечить равномерные темпы строительства, поскольку даже если здание не будет полностью сделано к зиме, оно должно встретить дожди и холода в достаточной степени готовности. Как минимум, должны быть построены стены и крыша.

К слову, стоит помнить, что если стройка затянулась, а срок действия разрешения на строительство истек, застройщик должен его продлить иначе, согласно закону, разрешение считается утратившим силу, а строительство самовольным.

Получение разрешения на строительство - этап неизбежный. И он не зависит от того, запроектирован дом индивидуально или будет строиться по проекту повторного применения. Разрешение на строительство и стройка дома по закону позволят впоследствии зарегистрировать постройку в БТИ и оформить на нее право собственности. Иначе потом дом может быть не принят в эксплуатацию, и, следовательно, могут возникнуть проблемы с установлением права собственности на него.