Перестройка

Если вы решили обзавестись жилищем за пределами мегаполиса, вам вовсе не обязательно покупать участок и начинать новое строительство. Сегодня на рынке загородной недвижимости достаточно много предложений как готовых коттеджей, так и недостроенных домов.

Интерес покупателей к «недострою» растет, и это понятно. Как правило, такого рода недвижимость выставляется на продажу по не очень высоким ценам, к тому же при грамотном подходе можно минимизировать затраты на «доводку» такого дома.
В итоге, добротное загородное жилище обходится дешевле, чем при новом строительстве.

Поэтому, если вам приглянулась местность и инфраструктура поселка, в котором выставлен на продажу недостроенный дом, можете смело совершать покупку, помня, однако, некоторые правила.


Прежде всего, убедитесь в наличии подведенных к дому инженерных систем. Это очень важный фактор, который существенно сокращает денежные затраты в ходе достройки объекта.

При этом следует помнить, что само по себе наличие инженерных систем еще не решение проблемы – обязательно нужно оценить, насколько качественно выполнены эти инженерные работы, а главное – выяснить, согласованны ли все проложенные к дому коммуникации, получены ли необходимые заключения и разрешения соответствующих инстанций.

В противном случае вы рискуете потерять много времени и денег на общение со специалистами, без заключения которых строительство не будет считаться законченным, даже если дом будет фактически готов к проживанию.

Будьте бдительны!

Допустим, вы нашли дом, где все инженерные системы выполнены качественно и грамотно согласованы. Это очень хорошо, но все же не расслабляйтесь и не думайте, что все остальное вы быстро доведете «до ума». Даже если вы намерены купить практически готовый дом (скажем, предыдущий хозяин «застрял» где-то на стадии отделки), будьте предельно внимательны.

Ведь качество вашего будущего жилья во многом зависит от того, как, кем и в какие сроки проводилось строительство объекта. К сожалению, если в ходе строительства нарушались технологии и этапность работ, а рабочие не обладали необходимой квалификацией, то переделки, доработки и устранение ошибок неизбежны.

А значит, вам потребуются значительно больше средств, чем вы рассчитывали.
Обратите внимание на то, в какие годы возводилось здание. Нельзя списывать со счетов тот факт, что в начале перестройки качество строительства было очень низким.

Тогда в ход шел дешевый и, стало быть, недолговечный строительный материал, о фасадном утеплении не заботились, грунты не проверялись, на фундаментах и стеновых материалах «экономили». Более того, после строительного «бума» тех приснопамятных лет многие дома пустуют и годами стоят без консервации.

При незавершенном строительстве нужно регулярно проводить регламентные работы, что особенно важно в нашем неблагоприятном климате. Если эти условия не соблюдались, то вполне вероятно, что в доме, который сегодня внешне выглядит вполне прилично, со временем придется полностью заменять некоторые материалы и конструкции.
Особое внимание при покупке недостроенного дома нужно уделить фундаменту.

Фундамент - это конструктивная основа строения, поэтому ошибки в его расчетах несут серьезную угрозу всему зданию. Если при укладке фундамента не учитывались сложности рельефа, качество грунтов, конкретных условий участка и веса строения, то с течением времени здание неизбежно будет деформироваться.

Кирпичный дом даст глубокие и опасные трещины, и придется раскошеливаться на сложные восстановительные работы. А вот деревянный дом в некоторых случаях может просто стать непригодным для проживания, при этом затраты на его реконструкцию могут превысить затраты на постройку нового дома.

Кстати сказать, достаточно выгодно приобрести участок, на котором, кроме инженерных коммуникаций, есть только фундамент. Во-первых, вы экономите сразу на двух весьма затратных «операциях». Во-вторых, этот вариант удобен тем, что на готовом основании вы можете выстроить дом, отвечающий вашим требованиям, а не перекраивать «чужой костюм».

Если несущей способности фундамента будет недостаточно, то его можно укрепить. Безусловно, это потребует дополнительных расходов, но все же затраты будут меньше, чем на укладку «с нуля». Для строительства солидного дома можно уложить дополнительный фундамент, а старый просто станет его частью.

Итак, не будем забывать, что фундамент – основа дома, поэтому при покупке загородного жилья уделим ему самое пристальное внимание. Это в равной степени относится как к «недострою», так и новым домам под ключ.

В кирпичном доме даже небольшие трещины могут говорить о некачественном изготовлении основы дома. В таком случае пригласите специалиста для обследования состояния фундамента, и только после его положительного заключения решайте вопрос о покупке дома.

С не меньшим вниманием следует отнестись к оценке состояния несущих конструкций и перекрытий вашего будущего дома. Только опытный консультант может определить надежность несущих конструкций и то, насколько грамотно были произведены расчеты толщины стен и учет всех физических характеристик стеновых материалов.

Зачастую ошибки проектировщиков в расчете так называемой «точки росы» приводит к образованию конденсата в толще стеновой конструкции. В холодное время года конденсат может превратиться в кристаллы, обладающие огромной разрушительной силой.

В этом случае любой стеновой материал начинает медленно разрушаться изнутри, пропускает влагу и со временем стена может просто лопнуть. А вот образование конденсата на стенах внутри помещения может быть следствием несоблюдения технологии кровельных и теплоизоляционных работ.

Неприятные запахи, затхлость воздуха, возникновение грибка возможны при ошибках в установке вентиляции или при ее отсутствии.

Возможны варианты

Если вы нашли строение без указанных выше серьезных недостатков, но само здание выглядит достаточно уродливо, не спешите отказываться от него. При умелом подходе и наличии на рынке множества новых строительных и отделочных материалов можно достаточно легко придать вполне достойный внешний вид.

С помощью опытного архитектора нелепую кирпичную коробку можно превратить в особняк оригинальной конструкции с интересными элементами внешнего декора. Обрести «приличное лицо» помогут дополнительные этажи, башенки, мансарды и балконы – вариантов множество.

При желании такое строение можно расширить за счет пристроек – в одной разместить зимний сад, в другой – бассейн, в третьей - бильярдную. Бревенчатый сруб можно украсить, пристроив изящную деревянную террасу либо резное крыльцо.

Иногда достаточно всего лишь изменить конфигурацию крыши. Если гармонизировать пропорции строения и сделать удачную внешнюю отделку, то дом буквально преобразится.

Сегодня любую постройку можно облагородить, используя для отделки фасада сайдинг или обычную вагонку, клинкер или керамическую плитку, натуральный или искусственный камень…

К тому же современные фасадные материалы позволяют решать не только эстетические проблемы, но служат и для утепления.

Не беда, если приглянувшееся вам кирпичное строение имеет недостаточно толстые стены или в деревянном доме, который вы хотите купить, продуваемость очевидно выше нормы – все это вопросы решаемые. С помощью фасадного утепления вы сможете поправить эти огрехи строительства. Однако не стремитесь в целях экономии средств самостоятельно решать вопросы утепления стен.

Специалисты рекомендуют подходить к отделке фасадов с большой осторожностью. Неумелая работа с отделочными материалами без учета соотношения внешней и внутренней температуры, оптимальной толщины стены и прочих важных параметров может привести к нежелательным результатам – изменению микроклимата дома, медленному и незаметному разрушению стен. К тому же, утепляя стены, можно увеличить нагрузку на фундамент, что опасно.

Всякая самодеятельность при реконструкции дома чревата неприятными, а иногда и опасными последствиями. Поэтому лучше обратиться к серьезным специалистам, которые проведут профессиональную экспертизу и поставят дому точный «диагноз».

Мнение специалиста

Специалисты нашей компании могли бы перечислить еще массу значимых нюансов к тем, что указаны в статье. Риэлторы говорят, что Вы покупаете место, место и еще раз место. Поэтому, если у вас есть возможность рассматривать «недострой» как обременение к чудному участку, то выбирайте его, исходя из следующих соображений:

Чем больше имеется легитимной документации (правоустанавливающие документы, проекты, согласования, исполнительная документация и прочее)
Чем «свежее» недострой (год постройки и условия содержания)
Чем меньше объемов построенного «недостроя»
Если «недострой» вы уже приобрели, то основные этапы его «доводки» следующие:

Сбор (доукомплектация) исходной информации. Проведение обследований и изысканий. Разработка проектной документации

Согласования

Подготовка и проведение строительных и отделочных работ
Проведение ландшафтных работ

Ввод в эксплуатацию

Нюансов организации и проведения работ по реконструкции очень много, поэтому рекомендации автора данной статьи о привлечении специалистов, наверное, самая веская и полезная рекомендация.