Выбор участка под строительство

Теперь землю можно купить! ААААааааа! Не получить заветные 6 дачных соток там, куда не ступала нога человека, а купить столько, сколько можете себе позволить и там, где вам больше всего понравится.

Опуская муки выбора между квартирой и особняком (об этом - в соседней статье), на семейном совете было принято решение: частному дому быть! А раз быть дому, то быть и земле. Без нее никак не обойтись.

С землей, в отличие от японцев, нам повезло. Острый дефицит земли ощущается лишь в столице и ее окрестностях, но с каждым годом он растет и приводит к регулярному повышению цен на участки.

Но пока еще свободных земель хватает, есть большой выбор участков на любой вкус. Однако, используя нижеприведенные советы, вы сможете сузить круг поиска до разумного количества участков, быстро и эффективно выбрать себе подходящий и, наконец, приступить к строительству столь желанного дома.

Вместе с этим, вы избавите себя от неприятных сюрпризов, которые обязательно обнаружатся при поспешной покупке земли без предварительного изучения всех ее особенностей.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ.
Следует понимать, что частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности или использования, имеет конкретное целевое назначение.

Целевое назначение земельного участка представляет собой установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые границы использования земельного участка его собственником или пользователем.

Основой для определения целевого назначения земельного участка является его принадлежность к соответствующей категории земель. Деление земельного фонда страны на категории предусмотрено Земельным кодексом Украины.

Там же исчерпывающе определен Перечень категорий, среди которых: сельскохозяйственные земли, животноводческие земли, земли для ведения лесного хозяйства, промышленные земли, земли для ведения садово-приусадебных хозяйств (дачи) и земли для частного строительства, и другие. Нас интересуют именно они - земли с целевым назначением «под частное строительство».

Будьте бдительны и не рассматривайте для покупки «дачные» участки. Эта земля имеет совсем другое целевое назначение – для ведения садового хозяйства. Построенный на ней дом вы не сможете потом зарегистрировать и прописаться в нем, да и вообще вам никто не разрешит там его построить изначально. Не путайте форму собственности и целевое назначение земли. Дачные участки могут быть приватизированными, но при этом их целевое назначение не меняется с «садоводческих» на «частную застройку». А самое страшное, что может произойти с «дачей» - она вдруг может понадобиться государству для постройки нового моста, дороги, или даже жилого микрорайона. В таком случае, владельцам дачного участка будет предложен равноценный по площади участок в другом месте, но это опять будет «дача». Цены на «дачные» участки, как правило, в несколько раз ниже, чем на участки «под частную застройку».

ПРИВАТИЗАЦИЯ.
По закону, продаже и покупке подлежит только приватизированная земля. Иными словами, если вам предлагают «купить» неприватизированную землю, то идет речь о готовности «продавца» уступить вам за деньги свое право и свою очередь на приватизацию определенного земельного участка. Государство землю не продает! Оно дает возможность бесплатно приватизировать землю тем людям, кто имеет на это право и законные основания. О том, как получить право на бесплатную приватизацию земли, можно написать отдельную статью. Сейчас речь о том, что уступка за деньги права на приватизацию земельного участка не является вполне законной, а по этому умные люди советуют – не связывайтесь.

«Государственный Акт на право собственности» - это документ, который подтверждает статус приватизированной земли. Кстати, именно в нем указывается целевое назначение земельного участка, его площадь, размеры и границы, адрес участка, ФИО собственника, основание для выдачи акта и прочая важная информация. Гос.Акты бывают «первичными» и «вторичными». Первичный Гос.Акт выдается первому собственнику участка, на основании решения местного органа власти о выделении участка. Вторичный Гос.Акт выдается любому последующему собственнику на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим владельцем. Обязательно поинтересуйтесь о наличии Гос.Акта у продавца!

УДАЛЕННОСТЬ, ТРАНСПОРТ, ДОРОГИ, НАПРАВЛЕНИЕ.
Одним из самых важных критериев, предъявляемых к земельному участку, является его удаленность от города. Жизнь в частном доме в наше время не позволяет полностью сжечь все мосты и забыть про город. Там остается наша работа, наши друзья и родственники, наши любимые театры, клубы, рестораны, спортзалы, супермаркеты, выставки, школы, музеи, банки, химчистки, сервис-центры, магазины одежды и бытовой техники – все то, чего еще нет и долго не будет (а некоторых – не будет никогда) за городом, в непосредственной близости к вашему участку. Иными словами, поводов ездить в город у вас будет предостаточно, и стоит заранее оценить свои возможности по максимально приемлемой для вас удаленности от него.

В нашей стране дороги бывают плохие и очень плохие. Сужая круг для поиска подходящего участка, обратите внимание на то, по каким транспортным магистралям вы будете ежедневно ездить в город. Не всегда вы будете добираться в город на личном автомобиле, поэтому поинтересуйтесь регулярностью движения маршрутного транспорта и удаленностью ближайшей остановки от земельного участка. Если маршрутка привезет вас к станции метро, то это будет еще большим плюсом. Одинаково удаленные от города участки, находящиеся в разных направлениях, могут значительно отличаться по времени, затрачиваемому на преодоление этого расстояния. На это влияет целый список факторов – направление, качество и класс дороги, количество и размер населенных пунктов по пути, географические особенности города, особенности и загрузка основных транспортных магистралей города, и так далее.

На примере Киева, очень наглядно можно сравнить девять основных направлений и легко увидеть преимущества и недостатки каждого из них по удобству преодоления 20-30 километров от черты города до заветного участка. Напомню, для более удачного сравнения будем считать, что все участки равно удалены от городской черты, но временные и нервные затраты мы будем считать на дорогу от центра Киева до участка. Вот что получается:

1. Броварское направление. Недостатки – проезд через центр города или объезд через Подол, далее мост через Днепр и загруженный участок Броварского шоссе вплоть до самой черты города. До черты города 15 км или 40 минут в часы пик. Проезд через большой пригород – Бровары – с большим количеством светофоров и узкой дорогой. Преимущества – многополосное шоссе до черты города, станция метро возле черты города и двухполосное шоссе за Броварами.
2. Левый берег Десны (на Пуховку, Рожны). Недостатки – мост через Днепр на выбор (оба перегружены), проезд через крупный ж/м Троещина, отсутствие метро, однополосная дорога за городом среднего качества. До черты города 20 км или 120(!) минут в часы пик. Преимущества – не нашел.
3. Правый берег Десны (на Хотяновку, Новоселки, Пырново). Недостатки – проезд через крупный ж/м (на выбор – Куреневка или Петровка/Оболонь), далее проезд через большой пригород Вышгород, с полным отсутствием дорожного полотна и узкими дорогами. До черты города 20 км или 60 минут в часы пик. Проезд через дамбу Киевской ГЭС и однополосная дорога за городом. Метро найдется чуть в стороне, если ехать через Оболонь – тогда это единственное преимущество.
4. Чернобыльское направление (на Лютеж, Дымер). Недостатки – проезд через крупный ж/м Куреневка, однополосная дорога за городом, метро нет. До черты города 15 км или 60 минут в часы пик. Преимущества не найдены.
5. Гостомельское направление. Недостатки – однополосная дорога за городом, нет метро. До черты города 20-25 км или 60 минут в часы пик. Преимущества – до черты города можно добраться несколькими путями, по магистральным улицам.
6. Житомирское направление. Недостатки – большая загрузка магистральной улицы до черты города. До черты города 10 км или 30 минут в часы пик. Преимущества – прямая магистральная многополосная улица от центра до черты города, метро возле черты города, многополосное шоссе за городом, отсутствие больших населенных пунктов на шоссе.
7. Одесское направление. Недостатки – проезд через центр города и загруженные развязки (автовокзал) или по не менее загруженной Окружной дороге, на выбор. До черты города 10-15 км или 60 минут в часы пик. Большое количество средних населенных пунктов на шоссе за городом. Преимущества – строится метро возле черты города, многополосное шоссе за городом.
8. Обуховское направление (Конча-Заспа, Лесники, Подгорцы). Недостатки – проезд через центр и загруженные развязки города, нет метро. До черты города 20-25 км или 40 минут в часы пик. Преимущества – многополосное шоссе за городом (кроме старой Обуховской трассы).
9. Харьковское направление (Борисполь). Недостатки – проезд по мосту через Днепр и через крупный ж/м Харьковский. До черты города 20-25 км или 60 минут в часы пик. Далее проезд через крупный пригород Борисполь с однополосной дорогой и множеством светофоров. Преимущества – многополосное шоссе за городом, метро возле черты города.

Выбирая участок, помните, что вам придется каждый день туда ездить! Терпения вам, дорогие! А так же подумайте о смене автомобиля на более экономичный экземпляр, ваш ежемесячный пробег вряд ли сохранится прежним.

РАЗМЕРЫ И ПЛОЩАДЬ.
Определитесь в своих потребностях и сравните их со своими финансовыми возможностями. Минимальной площадью участка, для комфортного размещения на нем дома с площадью застройки 150 кв. метров, считается 10 соток, а лучше 15. Наблюдения показывают, что некоторые безумцы строятся и на 5-6 сотках, крайности и здесь встречаются. Готовьтесь к тому, что кроме беседки и небольшой лужайки, у вас больше ничего на таком маленьком участке не поместится, а окна вашего дома будут в опасной близости от соседских окон или заборов. Зачем тогда вообще менять квартиру на дом? На 20 сотках вы уже сможете себе позволить дополнительные строения: гараж, сауну, сарай для инвентаря, летнюю беседку, бассейн, оранжерею, домик для охраны/прислуги, место для парковки, а так же сад, цветник или просто огород. Другими словами – чем больше – тем лучше.

Чаще всего местные органы власти «нарезают» участки под застройку площадью 15 или 20 соток, реже – по 10 или 25 соток. Если вам необходимо больше земли – придется искать несколько смежных участков, а если меньше – рассматривайте вариант покупки участка в складчину с кем-то, с последующим разделением участка в любых пропорциях и оформлением отдельного Гос.Акта на каждого из покупателей.

Участки, по форме приближенные к квадрату, являются более привлекательными и практичными с точки зрения размещения дома и подсобных строений. Соответственно, менее привлекательными будут вытянутые, треугольные или трапециевидные участки.

КОММУНИКАЦИИ.
Под наличием коммуникаций подразумевается дорога с твердым покрытием, газ и электричество, реже - еще водопровод и канализация. Городское воспитание притупило у нас чувство ценности к этим, столь необходимым для нормального проживания, благам цивилизации, так что не расслабляйтесь – никто кроме вас и ваших соседей не будет тянуть к вам газ, электричество или дорогу. При этом, все за ваш счет, а стоит это недешево. Электричество понадобится с первых дней строительства, газ – для экономичного отопления вашего дома. Грунтовую дорогу вы будете проклинать после первого же ливня, не говоря уже об осенних и весенних затяжных дождях. Считается приемлемым, если до ближайшего электрического столба не более 500 метров, до ГРП (газораспределительный пункт) – не более 200 метров, грунтовки не более 500 метров. Водопровод и канализация за городом – это редкость, чаще всего используется автономная скважина и автономный септик.

РЕЛЬЕФ, МЕСТНОСТЬ, ВОДА, РАСТИТЕЛЬНОСТЬ, ГРУНТ.
Привлекательность земельного участка зависит так же от местности, в которой он расположен. Близость к водоему или лесу считается большим преимуществом, близость к ним обоим – вообще мечта. Участки на равнинной местности доставят меньше хлопот со строительством и благоустройством, а участки на холмах могут открыть непередаваемые словами пейзажи, но потребуют дополнительных вложений в укрепление грунта.

Избегайте покупать участки с большим уклоном, с оврагами или обрывами, либо предварительно консультируйтесь со специалистами по геологии и строительству на предмет устойчивости почвы.

РАСПОЛОЖЕНИЕ И СОСЕДИ.
Участки за городом условно делятся на три группы: в селе, в коттеджной застройке (на окраине села) или в организованном коттеджном городке.

В первом случае, если вам предлагают участок прямо среди сельских домов, в дальнейшем у вас могут возникнуть неудобства от такого соседства с алкоголиками-соседями, их коровами, свиньями, курами и петухами, кучами навоза и мотоциклами. Такие участки могут привлекать близостью асфальтированной дороги и наличием всех коммуникаций. Взвешивайте все за и против!

Участки в коттеджной застройке – самые распространенные в настоящее время. Основные недостатки – несоблюдение единого архитектурного стиля и беспорядочная застройка «высотками» по 3-4 этажа. Хорошо, если владельцы смежных участков уже продемонстрировали свою фантазию, закончив строительство своих дворцов. Тогда вы сможете прикинуть, удобно ли вам будет между ними, а так же с большой вероятностью можете рассчитывать на то, что за вашим забором в один прекрасный день не возведут очень высокий и уродливый дворец, слишком близко к вашим окнам. Коммуникации на таких участках встречаются с переменным успехом, шансы на их наличие увеличиваются с увеличением количества законченных строек. Если вокруг пустуют заросшие травой земли или едва начато строительство, не рассчитывайте на быстрое появление коммуникаций. Дорогу умные люди делают только тогда, когда на улице уже все построились, иначе её быстро уничтожит тяжелая техника. Газ и электричество тянут вскладчину, а для этого соседние участки, как минимум, должны быть все куплены, а не стоять в виде инвестиций каких-то неведомых инвесторов.

Пустые участки в организованных коттеджных городках – это большая редкость и удача. Чаще всего застройщики предлагают на таких участках либо дома без отделки, либо дома «под ключ». Оно и понятно, инвестор хочет заработать не только на земле, но и на строительстве. За комфортное проживание в цивилизованном коттеджном городке может иметь смысл поступиться индивидуальным проектом и купить готовый дом, построенный в едином архитектурном стиле с остальными строениями в городке. Основные преимущества коттеджных городков известны – общая инфраструктура, охрана, ограждение, готовые коммуникации и связь, более однородный социальный уровень соседей, и прочие блага. Недостатки – за все это придется больше заплатить.

НЕДОСТРОЙ НА УЧАСТКЕ.
Некоторая, довольно значительная доля земельных участков продается вместе с объектами незаконченного строительства, расположенными на них. В отличии от готовых домов, построенных «на продажу», в случае с недостроями нет оснований опасаться халтурного строительства. Скорее всего, люди строили добросовестно, «для себя», просто денег не хватило или возникли другие обстоятельства.

Если вас устраивает конфигурация недостроя, и вы готовы взяться за завершение чужого начинания, проверьте две вещи: возраст недостроя и проектную документацию на него.

Считается, что даже если накрытая кровлей «коробка» простоит более двух-трех зимних сезонов без отопления, то такой дом либо придется серьезно и дорого восстанавливать, либо дальнейшее проживание в нем будет сопровождаться большими затратами на отопление и избавление от грибков.

Советуют не связываться со старыми недостроями еще и потому, что неизвестно качество самого важного элемента коробки – фундамента.

Если на нем экономили, либо провели недостаточные изыскания грунта на участке, то такой дом может доставить массу хлопот через несколько лет после завершения строительства.

Также вы можете приблизительно оценить серьезность и добросовестность продавцов по наличию или отсутствию проектной документации и разрешений на строительство, а также по соответствию фактического строения с тем, что утверждалось и согласовывалось в проекте.

АВТОНОМНЫЙ ВОДОПРОВОД
Большинство частных домов используют автономный водопровод. Техническая и питьевая вода добываются из недр путем бурения скважины и установки электронасоса. Если на участке скважины еще нет, то вы играете в лотерею – пригодная для употребления в пищу вода может залегать на глубине от 20 до 100 метров или еще глубже. Бурение на глубину свыше 50 метров будет весьма затратным мероприятием, но вы не узнаете о фактическом залегании воды, пока не начнете бурить. Даже если у соседа нашлась вода на 40 метрах, это не гарантирует такой же успех на вашем участке. Альтернативой глубокому бурению является доставка питьевой фасованной воды и приготовление пищи на ней, а найденную на глубине 40 метров воду вы сможете использовать только в качестве водопроводной.

Все мысли, изложенные в настоящей статье, являются личными наблюдениями и накопленным опытом автора. Статья может содержать некоторые неточности, прошу строго не судить. Желаю удачной покупки!