Основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта являются:

• документы, удостоверяющие право застройщика (заказчика) на использование для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости;
• проектная документация, на которую получено положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы, утвержденная и зарегистрированная в установленном порядке.

Об этом рассказывает Александр Александрович Ребицкий, начальник управлении государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева.

- Согласно действующему градостроительному законодательству, для того чтобы начать строительство, нужно получить соответствующие разрешения, разработать и утвердить проект. Разрешение можно получить в местных органах государственной исполнительной власти. В Киеве, например, такое разрешение может быть выдано государственной городской администрацией или Киевсоветом, то есть органами местного самоуправления. Киев-совет полностью распоряжается землей в столице, и предоставляет ее сегодня по новому земельному кодексу в собственность или в аренду для строительства. И это решение о предоставлении земельного участка в аренду или собственность, и получение документа, свидетельствующего о праве на земельный участок (а это может быть государственный акт на собственность или договор аренды) дает право и является разрешением на строительство. Если земельный участок уже находится в пользовании или в собственности субъекта, и он хочет на этом участке построить, реконструировать, расширить, увеличить или надстроить здание или сооружение, то такое решение о предоставлении разрешения принимается (если брать за пример Киев) - Киевской госгорадминистрацией. Это решение является одним из оснований для выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Разрешение на выполнение строительных работ является конечным документом, дающим основания для начала этих работ. Для получения такого разрешения в органах государственного архитектурно-строительного контроля заказчик кроме документов, свидетельствующих о его праве на использование или о праве на владение земельным участком, должен предъявить утвержденную проектную документацию.

Порядок утверждения проекта определяется постановлением Кабинета Министров Украины, №483 от 11.04.02 года. Оно определяет, что утверждение проектов строительства по объектам государственного заказа, или тех объектов, которые строятся на средства государственного бюджета, осуществляется Кабинетом Министров или местными государственными администрациями, а также министерствами и ведомствами, в зависимости от стоимости строительства. Если объект строится за негосударственные средства, то такие проекты утверждаются самим заказчиком. Однако это утверждение осуществляется исключительно на основании положительного заключения комплексной государственной экспертизы. Утвержденный проект дает второе основание органам госстройконтроля для предоставления разрешения на выполнение строительных работ. Органы госстройконтроля регистрируют назначенных ответственных лиц по строительству, которые несут ответственность за выполнение нормативных требований.
Разработка проекта также имеет достаточно сложный порядок. В Киеве основанием для разработки проекта является разрешение Киевской госадминистрации на проведение проектно-изыскательных работ, архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое предоставляется местным органом архитектуры и градостроительства и технические условия. Их выдают организации и предприятия, на содержании и балансе которых находятся внешние сети, к которым то или иное здание будет подключаться. Также, если объект будет размещаться в охраняемых культурных зонах, нужны условия органов по охране памятников, если в природоохраняемых зонах - разрешение органов охраны окружающей среды. Проектная организация вместе с заказчиком готовит задание на проектирование. Проект может разрабатываться либо в одну из стадий, либо в две. Проект разрабатывается в одну стадию, если это не сложный объект, и стадийность проектирования определяется, как правило, АПЗ. Более сложные объекты разрабатываются в две стадии: эскиз и проект. После разработки проекта заказчик должен выполнить его согласование соответственно условий АПЗ и технических условий. То есть он предоставляет архитектурно-планировочную часть проекта местному органу градостроительства на согласование. В целом, проект рассматривается на градостроительном совете (он есть во всех регионах при местных органах архитектуры и градостроительства).

Состав совета утверждается местным органом исполнительной власти. Участие в совете могут принимать депутаты, представители общественности. В целом, все могут участвовать в рассмотрении и выразить свое отношение и замечания к проекту. Решение градостроительного совета подписывает главный архитектор соответственного региона и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта, а это одно из условий, что проект «пройдет». Другие разделы проекта, например, проект внешних сетей, экологический раздел проекта (если это производственный объект), раздел дорожного движения (если это автотранспортный объект), согласовываются отдельно с соответствующими службами и теми организациями, которые имеют отношение к проекту. Когда стадия согласований пройдена, и они все получены, проект сдается на комплексную экспертизу. В нем отслеживается выполнение противопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований, требований по охране труда, по обеспечению энергосбережения, а также проводится проверка соответствия проекта нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства, - это принятие в проекте решения о соответствии проектных решений, АПЗ и других. И если строительство осуществляется за государственные средства, обязательно проверяется сметная, базовая стоимость, которая утверждается, и на основании которой проводятся тендеры и составляются подрядные договора. Если это средства негосударственные, то заказчик может не проводить экспертизу сметы и вообще может ее не требовать. Такие, в основном, порядки получения разрешения на строительство, реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт, порядки утверждения проекта и разрешения на выполнение строительных работ.
Для частных лиц немного упрощен порядок, что касается строительства частных домов. Если частное лицо выступает заказчиком в строительстве гостиницы, завода, любого другого объекта, - здесь между юридическим и физическим лицом разницы нет и порядок в данном случае для всех один. Если частное лицо строит для себя частный дом, у него обязательно должна быть документация, подтверждающая право на землю. Как правило, это государственный акт на право владения земельным участком. Также должна быть в наличии согласованная проектная документация. Если дом будет иметь два этажа и больше, то обязательно должен быть составлен договор на проведение авторского надзора и договор подряда.