Строить самому или покупать готовый дом? Наверное, многие из тех, кто решил жить за городом, задавали себе этот вопрос. Заманчивые предложения по покупке дома в коттеджном городке по карману, увы, далеко не всем желающим. Как правило, стоимость самой усадьбы оказывается не менее $250 тыс., при этом за земельный участок приходится платить дополнительно минимум $2500 за сотку. На содержание домика - обеспечение охраны, вывоз и уборку мусора, ремонт дорог и прочее - тоже придется ежемесячно отстегивать изрядную сумму. Расценки на "обязаловку" колеблются в пределах $1--5 за 1 м2 дома. Плюс еще коммунальные платежи.

У покупки дома в коттеджном городке есть и еще один недостаток - выбирать придется что-то из типовых проектов или уже построенных домов. А как же смелый дизайн или правильный фэн-шуй? Например, покупателю просто необходимо увеличить количество оконных проемов или сделать вход в дом с другой стороны, а проектировщики городка заявляют, что это нарушит красоту их замысла. Что же делать? Выход один - строить свой дом самостоятельно. Конечно, не своими руками, а просто лично контролируя процесс.

Правда, покупка готовой усадьбы в коттеджном городке имеет существенное преимущество - заранее известна сумма затрат и точно ясно, как выглядит жилище. :) Тогда как строительство нового дома или достройка незавершенного есть проект с неопределенным бюджетом. и с неочевидным заранее результатом. А после того как дом будет построен, все равно и за вывоз мусора придется платить, и за "коммуналку". И еще - думать о том, как же охранять свое имущество во время отсутствия. Однако самостоятельное строительство обойдется примерно на 30% дешевле, чем покупка готового дома в городке. Да и жить можно будет именно в таком доме, о котором мечталось.

На чем построить

Покупка и выбор земельного участка. Коммуникации и инфраструктура, размер и форма земельного участка. Целевое назначение земельного участка.
Выбор участка для строительства. При СССР нельзя было стать собственником земли, с обретением независимости граждане нашей страны получили возможность купить земельный участок, в любом понравившемся месте, площадью, которую вы себе сможете позволить. С количеством земли нашей стране повезло, соответственно для нас это тоже плюс, особого дефицита земли не наблюдается. Но с каждым годом земельные участки дорожают, а их количество снижается. Используя данную статью в качестве руководства, вы сможете быстро и эффективно выбрать для себя земельный участок, избавив себя от неприятных сюрпризов, которые обязательно возникают при спешной покупке земельного участка.

Целевое назначение земельного участка.

Следует знать, что частный дом можно строить не на любой земле. Все земельные участки независимо от формы собственности имеют целевое назначение. Целевое назначение земельного участка представляет собой установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые границы использования земельного участка его собственником. Основой для определения целевого назначения земельного участка является его принадлежность к соответствующей категории земель. Деление земельного фонда на категории предусмотрено Земельным кодексом Украины. Земельным кодексом Украины так же определен перечень категорий: - Земли сельскохозяйственного назначения; - Земли жилищной и общественной застройки; - Земли заповедного естественно и другого природоохранного назначения; - Земли оздоровительного назначения; - Земли рекреационного назначения; - Земли историко-культурного назначения; - Земли лесохозяйственного назначения; - Земли водного фонда; - Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Для строительства дома как вы понимаете следует выбирать земельный участок с целевым назначением для жилищной и общественной застройки. Будьте внимательны и не рассматривайте для покупки земельные участки с целевым назначением ведение садово-приусадебных хозяйств, дачных участков. Данные земельные участки имеют целевое назначение для ведения садового хозяйства. Дом построенный на таком участке вы не сможете зарегистрировать и прописаться в нем. Так же не стоит путать форму собственности и целевое назначение земельного участка. Дача может быть приватизирована, но при этом целевое назначение земельного участка не меняется с "садоводческого" на "частную застройку". Даже приватизированный дачный участок государство может изъять у вас для своих нужд, компенсировав вам лишь выделение нового участка равносильной площадью. Не стоит выбирать дачные участки для постройки родового гнезда, хоть и стоят они в несколько раз дешевле, нежели земельные участки с целевым назначением "частная застройка". Существует процедура изменения целевого назначения земельного участка, но этот процесс очень затратный и сопровождается целым рядом бюрократических преград.

Приватизация земельного участка.

Согласно закону, покупке и продаже подлежат только приватизированные земельные участки. Иными словами, если вам предлагают "купить" не приватизированную землю, то идет речь о готовности "продавца" уступить вам за деньги свое право и свою очередь на приватизацию определенного земельного участка. Государство землю не продает, государство дает возможность бесплатной приватизации земельного участка категориям граждан, которые имеют на это право и законные основания. Уступка за денежное вознаграждение права на приватизацию земельного участка не является законной, а по сему не советую вам данный вариант. "Государственный Акт на право собственности" - это документ, который подтверждает статус приватизации земельного участка. Именно в государственном акте на право собственности указывается целевое назначение земельного участка, его площадь, размеры и границы, адрес земельного участка, инициалы собственника, основание для выдачи акта и другая важная информация. Государственные акты бывают "первичными" и "вторичными". Первичный Государственный акт выдается первому собственнику земельного участка, на основании решения местного органа власти о выделении участка. Вторичный Государственный акт выдается любому последующему собственнику на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим владельцем земельного участка. Обязательно поинтересуйтесь наличием Государственного акта у продавца земельного участка.

Инфраструктура и расположение.

Одним из важных критериев, предъявляемых к земельному участку, является инфраструктура. На сегодняшний день жизнь в частном доме не позволяет забыть о городе. В городе остаются, работа, школа, детский сад, поликлиника и т.д. Иными словами, поводов посещать город более чем достаточно, стоит заранее оценить возможности максимально комфортной удаленности от ближайшего города. Еще один критерий это дороги, так как в нашей стране, за границами города могут существовать только направления, обратите внимание по каким дорогам вы будете ежедневно перемещаться. Не всегда будет возможность добраться в город на личном автомобиле, поэтому стоит обратить внимание на наличие общественного транспорта рядом с вашим земельным участком. Обратите внимание на удаленность остановок общественного транспорта и в какую часть города ходит данный вид общественного транспорта, так как если автобус вас привезет к станции метро, то это будет большим плюсом. Выбирая земельный участок не забывайте, что вам придется ежедневно ездить в город и обратно. Возможно стоит подумать о замене автомобиля на более экономичный, так как ваш ежедневный пробег возрастет, соответственно вырастет потребление топлива.

Размер земельного участка.

При выборе земельного участка стоит обратить внимание на его размер, стоит определится в своих потребностях и сравнить их с финансовыми возможностями. Минимальной площадью земельного участка, для комфортного размещения на нем дома с площадью застройки 150 кв. метров, считается 10-15 соток. Вы конечно заметите, что вам хватит и 6 соток земли но это уже крайности. Вы ведь не хотите чтобы окна вашего дома оказались в непосредственной близости от соседских окон, это вам сразу же напомнит о городской застройке. Оптимальным вариантом будет участок в 20 соток, площадь которого помимо дома позволит комфортно разместить гараж, летнюю беседку, сад и т.д. Часто местные органы власти делят участки под застройку площадью 15-20 соток, реже - по 10-25 соток. Если вы желаете получить земельный участок большего размера, придется искать несколько смежных участков, а если меньшего размера, можно рассмотреть вариант приобретения участка в складчину с знакомыми, с последующим разделением земельного участка и оформлением отдельного Государственного акта на каждого покупателя. Участки квадратной формы, более привлекательны и практичны с точки зрения размещения построек. Вытянутые, прямоугольной, треугольной формы земельные участки менее предпочтительны.

Коммуникации на земельном участке.

Под наличием коммуникаций подразумевается газ, электричество, реже водопровод и канализация, а также дорога с твердым покрытием к земельному участку. Никто кроме вас и ближайших соседей не протянет к вам газ, электричество или асфальтированную дорогу. Вам придется прокладывать коммуникации за собственный счет, а стоит это к сожалению недешево. Электричество понадобится вам с первых дней строительства дома, газ позже, для экономии на отоплении дома. После того как грунтовку разобьет строительная техника, а также сезонные дожди вы задумаетесь над асфальтированной дорогой. Приемлемым считается расстояние, если до ближайшего электрического столба не более 500 метров, до газораспределительного пункта не более 200 метров, грунтовой дороги не более 500 метров. Водопроводе и канализация за городом, это большая редкость, в большинстве случаев используют автономную скважину и септик.

Рельеф, местность, водоемы, растительность, грунт.

Привлекательность и цена земельного участка зависит от местности, в которой он расположен, а также на стоимости земляных работ на земельном участке. Близость к лесу или водоему большой плюс. Участки на ровной местности доставят меньше хлопот и финансовых затрат при строительстве и благоустройстве, участки на холмистой местности хорошо использовать при ландшафтном дизайне но потребуют финансовых вливаний в укрепление грунта. Не стоит покупать участки с большим уклоном, оврагом и те.де. обязательно проконсультируйтесь у геологов и строителей на предмет устойчивости почвы.

Соседи и расположение земельного участка. Земельные участки за городом можно разделить на три группы:

- село;

- коттеджная застройка;

- коттеджный городок.

В первом варианте, участок находится в селе, в дальнейшем у вас могут возникнуть различные неудобства от соседей с домашней живностью в виде коров, кур и т.д. привлекательность данных участков состоит в наличии асфальтированной дороги и наличием большинства коммуникаций. Второй вариант, участки в коттедж ной застройке - самый распространенный вариант на сегодняшний день. Основные недостатки этого варианта состоят в том, что строит здесь каждый для себя без соблюдения архитектурного стиля, плюс состоит в том, что если ваши соседи уже построились, вы можете оценить их архитектурные изыски и решить для себя впишется ли ваш дом на данном земельном участке. С коммуникациями дела обстоят несколько хуже, особенно если по соседству нет построек и вы наблюдаете чистое поле. Третий вариант, это коттеджные городки, правда минус в том, что чистый участок без построек найти практически нереально. Чаще всего хозяева коттеджного городка предлагают к продаже участок с уже готовым домом без отделки, либо уже полностью готовый дом с внутренней отделкой. Плюсы коттеджных городков в едином архитектурном стиле, инфраструктура, охрана, ограждение городка, асфальтированные дороги и прочие блага, но это и более затратно. Хотя возможно для кого то это более привлекательный вариант.

Недостроенный дом на земельном участке.

Существует значительная доля земельных участков с незавершенным строительством. В отличии от готового дома, построенного для продажи, в случае с недостроем нет оснований опасаться халтуры при строительстве. Возможно люди строили дом для себя, но в силу определенных причин строительство было прекращено. Если вас устроит земельный участок и планировка недостроя и вы готовы завершить чужое начинание следует обратить внимание на возраст недостроя и проектную документацию. Специалисты считают, что даже если накрытая кровлей «коробка» простоит более двух-трех зимних сезонов без отопления, то такой дом либо придется серьезно и дорого восстанавливать, либо дальнейшее проживание в нем будет сопровождаться большими затратами на отопление и избавление от грибков. Специалисты советуют не связываться с недостроями в возрасте еще и потому, что неизвестно качество самого важного элемента коробки – фундамента. Если на фундаменте экономили, либо провели недостаточные изыскания грунта на участке, то такой дом может доставить массу хлопот через несколько лет после завершения строительства. Также вы можете приблизительно оценить серьезность и добросовестность продавцов по наличию или отсутствию проектной документации и разрешений на строительство, а также по соответствию фактического строения с тем, что утверждалось и согласовывалось в проекте.

Водопровод на земельном участке.

Большинство частных домов используют автономный водопровод. Техническая и питьевая вода добываются из недр путем бурения скважины и установки электронасоса. Если на участке скважины еще нет, то вы играете в лотерею – пригодная для употребления в пищу вода может залегать на глубине от 20 до 100 метров или еще глубже. Бурение на глубину свыше 50 метров будет весьма затратным мероприятием, но вы не узнаете о фактическом залегании воды, пока не начнете бурить. Даже если у соседа нашлась вода на 40 метрах, это не гарантирует такой же успех на вашем участке. Альтернативой глубокому бурению является доставка питьевой воды и приготовление пищи на ней, а найденную на глубине 40 метров воду вы сможете использовать только в качестве водопроводной. Стоит также напомнить о грунтовых водах, так как купив участок в летний период, весной вы можете обнаружить озеро на своем земельном участке, тогда придется осуществлять работы по дренажу участка и делать отстойники и сборники воды. Существует много нюансов в выборе и последующей эксплуатации земельного участка, отнеситесь серьезно к выбору земельного участка.

Задокументировать!

Купив землю, нужно будет получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления и технические условия на подключения к инженерным сетям. Рекомендуется провести геодезические исследования почвы, дабы определить, какой фундамент для дома подходит лучше всего. Стоимость исследований у различных специализированных компаний отличается, но в среднем за экспертизу придется заплатить не менее $5 тыс. В Киевской области грунты хорошие (за исключением склонов и берегов водоемов), поэтому для дома зачастую достаточно ленточного фундамента. Сборные ленточные фундаменты (состоящие из блоков) используются при строительстве многоэтажных домов с тяжелыми стенами и массивными перекрытиями. Для небольших домов на один--три этажа это явное излишество - "мощность" основания будет использована примерно на 10%. Поэтому вопрос о конструкции фундамента непременно стоит задать строителям и проектировщикам - если дом строится не на склоне или берегу водоема, можно подыскать менее дорогие и трудоемкие варианты. По разным подсчетам, цена фундамента составляет от 10% до 30% (при особо тяжелых грунтовых условиях (высокий уровень грунтовых вод, просадочные грунты второй категории и т.д.) до 45%) стоимости строительно-монтажных работ. Второй немаловажный шаг - обзавестись проектом самого дома. Можно купить готовый - от $500, а можно разработать индивидуальный. Расценки на проектные работы составляют от $20 за 1 м2. Причем проект должен однозначно отвечать на много вопросов, в том числе и о том, как будут прокладываться коммуникации (чтобы не пришлось потом дырявить стены). А еще - каких и сколько потребуется материалов. И сколько потянут соответствующие работы. Одним словом, из проекта вполне органично проистекает СМЕТА строительства.

Покупать или строить?

Преимущества и недостатки индивидуального строительства За
1. Экономия минимум в 20-30%
2. Возможность спроектировать такой дом, какой хочется
Против
1. Большие затраты времени и нервов на контроль над строителями (в случае работы с наемными бригадами)
2. Самостоятельное прохождение разрешительных инстанций
3. Возможные сложности с охраной и обслуживанием построенного дома